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直接還元法 一定期間(通常は1年間)の純収益を還元(還元利回り)で割って、100を掛けて収益還元価格を求める方法です。 不動産を長期に保有する場合に適しており、還元利回りの選択が重要になります。 対象不動産の収益価格=一期間の純収益÷還元利回り 例えば、還元利回りを5%と設定し、年間の収益が120万円、年間経費(維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等)が20万円だったとすると、物件の収益価格は2,000万円になります。 (1,200,000円-200,000円)÷0.05=20,000,000円 DCF法 対象不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。 DCFは「Discounted Cash-Flow」の略。 直接還元法より予測の精度を高めたものですが、特殊性が濃く、内容も複雑となっています。 不動産の証券化に関する鑑定評価等で期毎の説明をする際には、DCF法の適用し、併せて直接還元法を適用することで検証を行うことが適切とされています。 詳細については不動産鑑定評価基準を参照して下さい。 不動産を選択する3つのポイント 利回り 不動産の元本である価格と、果実である賃料との関係を表したもので、不動産の収益性を示す指標 賃料収入÷価格 資産価値 不動産をすぐに処分した場合の市場価値を表し、具体的にはその不動産の積算価格によって表される価値 資産価値として重視されるのは土地の価値、なぜなら、土地は時間の経過に伴って劣化することはなく、決して価値がなくならない キャッシュフロー 不動産から得られる賃料収入から、ローン返済や費用控除した後に手元に残る現金収入 キャッシュフローは、所得税・住民税・事業税等を控除する前の、税引前キャッシュフローと、控除後の税引後キャッシュフローにさらに分類できる
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参考HP http //www.fudosankanteishi.com/nensyu 概要 大企業の不動産鑑定士は年収1000万 10~100人規模では年収700万 個人零細でひどいとこだと200万 特に違和感はない。 大企業はたぶん、信託やデベの鑑定が入っているので高いのかと。 その他 独立開業者の平均は不明。 そもそも個人事業の年収とサラリーマンの年収は比べられないか。 鑑定報酬実績なら、秋頃には雑誌に載るのでわかるのだが… 何かいい調べ方を知ってる人は教えてください。 鑑定専業の会社が上場してれば、EDINETの有価証券報告書を見れば平均給与が大体わかるんだけどなぁ。 コメント欄 ご自由にコメントください。 名前 コメント
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運用会社が作成し販売会社は投資家が購入する前または同時に交付することが義務付けられている。RET不動産投資信託投資家から集めた資金をオフィスビルや商業施設などの不動産で運用し賃貸収入や売却益などを配当金として投資家に分配する形の投資信託。株式同様に証券取引所に上場し市場で売買される。証券会社で購入でき指値成行注文が可能。不動産へ少額から投資できるのが特徴。インデックスファンドの運用を評価する指標のひとつでファンドの基準価額がベンチマークの株価指数にどれだけ連動同調したかを示す数字。http //adgjm.net/blog/?us=tmggbx34
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●減価償却関係 船舶や航空機など、登記を要するものも対象所得。 総合短期:5年以内 総合長期:5年超 式:総収入△取得費△譲渡費用△特別控除50万 特別控除額を引く順番・・・①総短 ②総長 分離短期:1/1に所有期間が5年以下であるもの 分離長期: 〃 超 特別控除なし! 食事なしアパート、下宿 不動産所得 食事つき 〃 事業OR雑所得 広告等のため土地や家を使わせる 不動産所得 更新料、名義書替料(譲渡は除く) 不動産所得 不動産業者が販売物を一時的に貸した 事業所得 寄宿舎etc.の貸付所得 事業所得 有料駐車場etc. 他人の物も保管する場合 事業・雑所得 〃 保管しない場合 不動産所得 事業的規模の判定 アパート 10室以上 独立家屋 5棟以上 経費 必要経費に入る?入らない? 譲渡用なら? 取得用なら? その他(立替etc.) 立退き料 譲渡費用 取得価額 必要経費 取壊費用 譲渡費用 土地の取得価額 必要経費 資産損失相当額 譲渡費用 土地の取得価額 必要経費 事業的規模なら それ以外 利子税 ○ × 貸家等の資産損失 ○ 所得を限度に○ 未収賃貸料の回収不能 ○ ×なかったものとする 貸引(個別評価)繰入額 ○ × 青専・事専 ○ × 青色申告特別控除 一定要件で65万控除 10万控除 収入計上時期 原 則…支払日がその年ならOK 現金主義 継続記帳(前受未収の経理)…その年に対応した分のみOK 発生主義 ※契約などで支払日が定められている場合は、未収でも計上する。 賃借人と係争があったら? 総収入金額 収入計上時期 賃借人の義務違反 係争開始~判決の全額 判決・和解の日 値上げなどで係争 供託金 原則 契約による支払日 継続記帳(前受未収も経理する) 発生主義 差額 判決・和解の日 年をまたいで和解した場合、年内は供託金のみ所得とし、翌年の和解後、残額が所得となる。 計上時期 頭金・権利金(資産の引渡しを要するもの) 引渡し日 更新料 ( 〃 要しないもの) 効力発生日 償却金(返さなくていいお金) 確実に返還しないもの 資産引渡し日 ~年以内に解約したら返さないetc.制約のある場合 返還不要となった日 貸付終了日に不返還額が決まる場合 貸付終了日 借地権による権利金は何所得? 借地人が何も建てない場合 → 不動産所得 借地人が何か建てた場合 ①対価が土地時価5/10以下なら…不動産所得 ②対価が土地時価5/10超 なら…譲渡 所得 地代は不動産所得。権利金の課税関係は関係なくコレ 空き地 原則・・・減価償却資産に(ならない) 維持補修されてる。いつでも稼動できる状態…減価償却資産に(なる ) 少額減価償却資産等 適用要件 取得価額10万円未満 OR 残存期間が1年未満 取り扱い 全額その年の経費 青なら❤ (30万未満)まで少額にしてOK。ただし総額300万まで。 一括償却資産 適用要件 取得価額10万以上20万未満 + 残存期間が1年未満じゃない(●●●●)もの ←1年未満なら少額減資産 取り扱い 3年で1/3ずつ経費 途中で売ろうが1/3ずつやる ※ 少額・一括にするかどうかは任意。普通に減価償却した方がお得なこともあるから。 減価償却関係 原則は、12/31に所有してる資産にのみ行う。 通達的には、期中売却した資産についても減価償却できる。 ①H10.3/31以前 ②その間 ③H19.4/1以降 建物 旧額or旧率法 旧額 額 その他有形 旧額or旧率法 額or率法 無形固定資産 旧額法 額法 みなし選定 H19.4/1以後に買った資産で、方法を選定してない場合。 ①②区分で買ったものと同区分の資産を③の期間で買った。 ⇒古資産は旧額法を選定済み ⇒ 新資産は額法とみなす ⇒古資産は旧率法を選定済み ⇒ 新資産は率法とみなす ②で買った建物、①②③の無形固定資産 ⇒②で買った場合 ⇒ 新資産は旧額法とみなす ⇒③で買った場合 ⇒ 新資産は 額 法とみなす 法定償却方法 選べる償却方法が2つあるのに選定しなかった場合は、旧額・額法に自動で決定する。 このように、選定しなかった場合に決められてしまう償却方法のことを言う。 旧額か新額かは、19.3/31以前に取得か、4/1以後に取得かで分ける。 方法を選定するときの区分 ①旧法、新法の区分ごと ②建物、建物付属設備、構築物、車両、備品等ごと に方法を選定する。 ※ 事業所得用と不動産所得用で使うジャンルが違う資産でも、備品は備品でひとくくり! 届出期間 新に業務スタート・・・業務開始日の確定申告期(3/15)までに届出 まだ選定したことがない・新区分の物を買った・・・資産取得日の確定申告期限(3/15)までに届出 例)二つ目の備品を買った⇒既に率を選定していたら、率でやる。 家事用資産を業務用にした場合 H19.3.31以前に取得 旧額・率法 H19.4.1以後に取得 額・率法 業務用を家事用にした場合 式:{1年分の償却費*1/1~転用までの月数(1月未満切上)/12=×××(1円未満切上) 率から額へ 19.4/1以後取得の資産で率を選定している場合、途中から額にする。(お得だから) (1)調整前償却額(当期減償額・定率法)が、償却保証額(初期から額でやった場合の減償額)に満たなかった。 (2)改定後の率で出した減償額で均等償却していく。ラストは1円だけ残して償却する。 償却累計額による償却費の特例 資産は1円になるまで償却しなければならない。 ので、旧資産もボカ5%になるまで普通に減償。それを割りそうになったら5%でストップ。 そして、翌年から1円になるまで1/5ずつ償却すること。1円未満切上。 平成19年4/1より前に償却する場合 a 普通の減償する b 年初ボカ △ 取*5% = ×××(※) c a OR b ∴少ない方が償却額に! ※もしbがマイナスだったら別計算 95%償却済みと判定できるため、1円になるまで償却する。 d (取*5%△1円)*1/5 = ××× e 年初ボカ △ 1円 = ××× f d OR e ∴少ない方が償却額に! そして平成19年4/1以後の償却のときは g 普通の減償 h 年初ボカ △ 1円 = ××× i g OR h ∴少ない方が償却額に! 資産損失(全部崩壊の場合)§51 事業的規模 それ以外 対象資産 フジサンの固定資産・繰延資産 不・雑の業務用資産 損失事由 問わない(譲渡になるもの以外) 〃 損失額 直前ボカ△廃材価額(処分済もOK)△保険金等 当所得(損失以外の経費を△した額)が限度 申告期限までに保険金額が確定しなかったら、 見積額を計上。 立退料・取壊し費用は損失に含む?含まない? → (含まない。経費にする)
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不動産 木更津周辺のアパート・マンション賃貸専門店 epm不動産株式会社木更津賃貸ドットコム 木更津不動産売買ドットコム 株式会社 太田不動産
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我孫子市不動産見極め勉強会 ② 不動産購入に必要な知識ご予算について これが第一の条件だと思いますが、この他に諸費用もかかることを 考慮に入れ、 物件価格を決定しなければなりません。(諸費用は、 土地購入の場合、物件価格の約6%、一戸建ての場合には、約9% 位必要となります。) お客様の中には、住宅展示場での建物のプランに縛られ、土地の予算や地形に必要以上の条件を加える方がおります。総予算を考慮することは大切なことですが、まず、土地を優先的に考え、候補の土地に最適なプランを考えて、総予算を検討なさるべきです。住宅ローンについて ローンに関する金利や返済シュミレーションは金融機関のサイトでもできますが、その サイトの金利は原則であり、 実際には借入条件により-1%から -1.5%の優遇が受けられる場合もあります。これらのことは、金融機関のサイトでは確認できません。 当社の勉強会にてお聞き下さい。 info@sakura-e.co.jp
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不動産 不動産の規定が準用さる物権 コメント 国際私法や大陸法系の民事法で用いられる概念であり、大まかにいうと土地とその定着物、あるいはそれらに対する物権を広く含むこともある。英米法系の民事法における物的財産(real property)に近似する概念であり、その訳語としても用いられることが多い。 不動産の規定が準用さる物権 コイキング系統orテッポウオ:漁業権 コメント 名前 コメント すべてのコメントを見る 草案 不動産とみなされるもの ウソッキー:立木法の規定により登記された立木 コイル系統orベトベター系統:工場抵当法第9条の規定により登記された工場財団 無印編第30話「コイルは電気ネズミの夢をみるか!?」より 不動産の規定が準用さる物権 ディグダ系統orモグリュー系統:採掘権 -- (ユリス) 2013-06-22 22 02 26
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不動産 iMobでは不動産を購入し、一定時間ごとに収入を得ることが出来る収入の入る時間は、ジョブにより異なる。基本は1時間ごと。オフラインでもオンラインでも寝ていても収入が入る。 時給とは、不動産収入で一定時間ごとに入るお金を言う。時給はProperties画面のCachflow表示で確認できる。※不動産収入(Income)-車など維持費(Upkeep Cost)=時給(Cashflow) 同じ種類の建物は、取得価格が1個につき1割ずつ上がる。1個目のBed and Breakfastは$10,000、2個目は$11,000 しかし同時に購入した場合は取得価格はあがらない。これは例えばBed and Breakfastが$10,000の時に5個同時に買えば、$10,000×5で$50,000で買えてしまうという事。 不動産の購入最初に更地(Undeveloped Land)を購入しておき、その更地に建設可能な建物(Development)を建設する 更地、建物ともにお金が必要 例えばBed and Breakfastを立てたい場合、まず更地Land Fillを$5,000で購入しておき、その上で$10,000払って建物Bed and Breakfastを購入する。そうすれば、$300の収入が入ってくるようになる。 不動産売買テクニック物件売るときはまとめ売りがお勧め。全件出てる売値で売れる。半端なときは多いほうから売る。例えば7件なら5→1→1 土地と物件は必ずセットで買うようにしましょう ×土地1→土地1→物件1→物件1 ○土地1→物件1→土地1→物件1
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不動産についていろいろ 信頼できる不動産情報 不動産投資は早めに
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不動産の問題 〈不動産〉 Q.1 京王不動産のビックプロジェクトである八王子みなみ野シティ「京王四季の街」では( )を販売しています。 ① 新築分譲一戸建て ②中古一戸建て ③高層マンション Q.2 駅至近の商業施設として展開している「フレンテ」はファッション雑貨やカフェを核テナントとし「( )の感性に応える商業施設をコンセプトにしている。 ①20~30代の男性 ②20~30代の女性 ③40~50代の女性 Q3,京王不動産が手掛けている、代々木公園を一望できるロケーションにある賃貸物件の名称は何か。 A、ACOLT(アコルト)代々木公園。総戸数72戸、地上12階建ての賃貸マンション。2011年11月に竣工した。 第1問 京王電鉄・京王不動産が開発を手がけた沿線の質の高い住宅地を、京王不動産のホームページでは「三大住宅地」と呼ばれている。うち二つが聖蹟桜ヶ丘住宅地、平山住宅地だがもう一つはどこか。 1、橋本住宅地 2、めじろ台住宅地 3、調布住宅地 A,2めじろ台住宅地 第2問 京王多摩川駅に隣接する( )は、『都会に暮らす人たちの心のオアシス』をコンセプトに、都内最大級のマグノリアガーデンを有している。 A,京王フローラルガーデン アンジェ 第3問 1995年に京王ストア、京王アートマンを核とした複合商業施設としてオープンした府中駅のショッピングセンターを、2009年にさらに拡充したショッピングセンターは『 』である。 A,ぷらりと 第4問 2000年に竣工した、JR渋谷駅寄りのビル「イースト」(ホテル棟)と道玄坂寄りのビル「ウエスト」(オフィス棟)からなる複合施設の名称は『渋谷 』である。 A,マークシティ 第5問 2009年にフレンテ南大沢(新館)内にオープンした、( )のコンセプトは日本初の『肉料理のフードテーマパーク』である。 A,東京ミートレア 企業社宅や中古リノベーションマンションなどの既存建物を再生する事業を行っている( )が、平成23年度より新たに京王グループに加わった。 A.リビタ 2.京王グループでは、不動産事業において賃貸業に力を入れている。そのため、販売業による収入が2010年度において約20億円であるのに対し、賃貸業による収入は約[ ]億円に上る。 A150 B250 C350 答え C